Будущий арендатор должен внести разовый безвозвратный платеж «за приобретение права аренды». Платеж не идет в счет арендной платы. Не противоречит ли это условие закону?

1543
Две компании заключили предварительный договор аренды помещения (оно в частной собственности арендодателя). Будущий арендатор должен внести разовый безвозвратный платеж «за приобретение права аренды». Платеж не идет в счет арендной платы. Не противоречит ли условие об этом платеже закону?

Будущий арендатор должен внести разовый безвозвратный платеж «за приобретение права аренды». Платеж не идет в счет арендной платы. Не противоречит ли это условие закону?
Илья Дедковский, старший юрист Адвокатского бюро КИАП

Это условие противоречит действующему законодательству. Поэтому арендатор вправе либо вообще не вносить этот платеж, либо, если он его уже уплатил, взыскать обратно в судебном порядке.

Данный вывод справедлив независимо от правовой квалификации договора. Если мы квалифицируем договор как предварительный, то совершенно очевидно, что плата за приобретение права аренды не имеет экономического смысла для арендатора, поскольку арендодатель и так в силу предварительного договора обязан заключить с ним договор аренды. Такая плата противоречит сути предварительного договора. Если же мы квалифицируем договор как договор аренды будущей вещи, то опять же со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление — заключив такой договор, арендодатель по сути уже предоставил право аренды.

Предварительный договор по своей правовой природе не предполагает уплаты денежных сумм. Он может предусматривать только обязанность заключить основной договор в будущем (ст. 429 ГК РФ). Распространенное на практике включение в предварительные договоры условий о внесении различных обеспечительных и прочих платежей превращает такие предварительные договоры в договоры иной правовой природы. Рассматриваемое условие является незаконным, поскольку не предусматривает встречного предоставления со стороны арендодателя. По общему правилу все договоры являются возмездными (п. 3 ст. 423 ГК РФ). В данном случае арендатор, внося плату «за приобретение права аренды», фактически ничего не получает взамен.

Будущий арендатор должен внести разовый безвозвратный платеж «за приобретение права аренды». Платеж не идет в счет арендной платы. Не противоречит ли это условие закону?
Катерина Марченко, юрисконсульт ЗАО «Комплексные системы»

Это условие не противоречит законодательству. Данный договор вряд ли можно квалифицировать именно как предварительный (несмотря на его наименование). Его можно квалифицировать как договор купли-продажи права аренды, учитывая, что товаром может быть не только вещь, но и имущественное право, если иное не вытекает из содержания или характера этого права (п. 4 ст. 454 ГК РФ). Можно было бы предположить, что право владения и (или) пользования имуществом не может быть предметом договора купли-продажи, поскольку для предоставления этого вида права специально предусмотрен иной вид договора — аренды. Однако в судебной практике можно найти подход, разделяющий возможность квалификации предварительного договора аренды с условием о безвозвратной плате за приобретение права аренды именно как договор купли-продажи права аренды (см. постановление ФАС Московского округа от 11.12.13 по делу № А 40−45014/13−127−444, определением ВАС РФ от 14.02.14 по тому же делу отказано в передаче дела на рассмотрение в Президиум ВАС РФ). Если же в данном договоре есть условие о передаче помещения арендатору до заключения основного договора, то этот договор можно признать договором аренды (см. постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12). Тогда спорный платеж можно расценить в качестве одной из составляющих арендной платы. Именно в таком качестве суды расценивают разовую плату за право аренды государственной недвижимости, которая взимается сверх периодических арендных платежей (постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.12 № 5081/12).

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      С 1 июня ГК изменится

      Вступят в силу новые положения ГК о расчетах и финансовых сделках – займе, кредите, факторинге. Читайте, как работать по новым правилам.

      Скорее прочесть

      Реальная стоимость юридических услуг не имеет значения для суда

      Обзор судебной практики за прошлую неделю.

      Получить

      Как теперь получить документы об изменениях в ЕГРЮЛ

      Поменялись правила, по которым инспекторы регистрируют и ликвидируют компании, а также вносят изменения в ЕГРЮЛ. Листы записи, свидетельства ИНН и уставы теперь будут выдавать только в электронном виде.

      Подробнее

      Памятка для юриста

      Если организация или предприниматель использует в бизнесе социальные сети или мессенджеры, юристу необходимо принять особые меры предосторожности. Три правила работы.

      Забрать

      © 2007–2018  ООО «Актион кадры и право»

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Только для зарегистрированных пользователей

      Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.